一文读懂房地产税收新政对深圳纳税东说念主的影响

发布日期：2024-11-26 02:16    点击次数：64

2024年11月13日，财政部、税务总局、住房城乡开导部发布了《对于促进房地产阛阓闲隙健康发展操办税收战略的公告》（财政部、税务总局、住房城乡开导部公告2024年第16号，以下简称“公告”），国度税务总局发布了《国度税务总局对于裁减地盘升值税预征率下限的公告》（国度税务总局公告2024年第10号）。本文将新政对深圳市纳税东说念主（包括当然东说念主和房地产开导企业）的影响作念如下对比分析：

Part1契税

（一）可享受购买家庭独一住房优惠税率的住房面积上调

《公告》对个东说念主购买家庭独一住房可享受优惠税率的基本面积进行了上调，原以“90平淡米”动作区别，分别按照1%和1.5%的税率交纳契税，现以“140平淡米”动作区别，分别按1%和1.5%的税率交纳契税。

（二）深圳个东说念主购买家庭第二套住房也可享受优惠税率

原财税〔2016〕23号文对个东说念主购买家庭第二套住房的优惠税率不适用于深圳市，《公告》实施后，深圳市也可与其他地区长入适用第二套住房的优惠税率，即140平淡米以下按1%的税率交纳、140平淡米以上按2%的税率交纳。

（三）以契税陈诉时辰（试验受办证时辰影响）为范畴享受优惠战略

为让更多的纳税东说念主享受到战略红利，对于2024年12月1日后个东说念主购买住房陈诉交纳契税的，以及2024年12月1日前购买住房但于2024年12月1日后陈诉交纳契税的，稳当《公告》端正的均可按新政实行。《契税法》第九条端正，契税的纳税义务发生时辰，为纳税东说念主订立地盘、房屋权属调节条约确当日，或者纳税东说念主获得其他具有地盘、房屋权属调节条约性质字据确当日。《契税法》第十条端正，纳税东说念主应当在照章办理地盘、房屋权属登记手续前陈诉交纳契税。即契税的纳税义务于订立地盘、房屋权属调节确当日发生，税款交纳时辰莫得期限要求，但必须在办理地盘、房屋权属登记前交纳。是以，纳税东说念主能否享受新政优惠，并不看纳税义务发生时辰，而是看是否于2024年12月1日后陈诉交纳税款，试验上受办理不动产登记时辰的影响。如在2024年12月1日前需要办理不动产登记，则契税只可在此之前陈诉交纳，也就弗成享受优惠战略；若在2024年12月1日之后办理不动产登记手续并陈诉交纳契税，即可享受优惠战略。Part2地盘升值税

（一）深圳鄙俚范例住宅地盘升值税预征率存在裁减的可能性

国度税务总局公告2024年第10号文对地盘升值税预征率下限长入着落0.5个百分点，调治后东部地区地盘升值税预征率下限为1.5%，深圳市自2010年8月起鄙俚范例住宅按东部地区原预征率的下限2%进行预征。对于试验税负率低于预征率的房地产风光而言，预纳税款高于试验计帐税款，预纳税款会占用企业流动资金，增多企业的资金压力，同期企业还需要办理退税手续。这次国度税务总局将东部地区预征率下限裁减后，深圳鄙俚范例住宅的预征率是否也会调治，取决于深圳市房地产项联想试验税负水平，最终需由各地税务部门会同财政部门在当地政府的指挥下，结伴当地房地产风光试验税负水对等情况，在科学测算的基础上，详情千般型房地产的具体预征率。

（二）取消鄙俚住宅和非鄙俚住宅的城市，地盘升值税计帐莫得受到骨子影响

1.取消鄙俚住宅和非鄙俚住宅后，原概况适用免税的鄙俚住宅赓续免征地盘升值税对于取消鄙俚住宅和非鄙俚住宅的城市，在未取消区别前若鄙俚住宅的升值率低于20%，则不错享受免征地盘升值税的优惠，但取消鄙俚住宅和非鄙俚住宅的区别后，原稳当免税要求的鄙俚住宅只可被区别为住宅类型，是否将无法享受原鄙俚住宅免征地盘升值税的优惠将会存在争议。另外，也可能存在住宅（原鄙俚住宅和非鄙俚住宅兼并）的升值率也低于20%的情况，对于住宅升值率低于20%是否不错参照《地盘升值税暂行条例》对升值率低于20%的鄙俚住宅免税战略也会存在争议。为作念恋战略衔尾，措置上述争议问题，《公告》端正取消鄙俚住宅和非鄙俚住宅范例的城市，根据《地盘升值税暂行条例》第八条第一项，建造鄙俚范例住宅升值额未跨越扣除风光金额20%的，赓续免征地盘升值税。淌若取消区别前鄙俚住宅升值率未跨越20%，在取消区别后，不会因为照旧不属于鄙俚住宅而弗成享受免征。另外，淌若出现住宅（原鄙俚住宅和非鄙俚住宅兼并）的升值率也低于20%的情况，不是沿途住宅按照升值率未跨越20%免征地盘升值税，而是赓续区别为鄙俚住宅、非鄙俚住宅和其他类型房地产核算，鄙俚住宅升值率未跨越20%的免征地盘升值税。2.取消鄙俚住宅和非鄙俚住宅后，税务上仍需制定区别鄙俚住宅和非鄙俚住宅的范例取消鄙俚住宅和非鄙俚住宅范例后，仅稳当要求的鄙俚住宅才不错享受免征地盘升值税的战略，此时仍然需要一个范例来区别鄙俚住宅和非鄙俚住宅，另外该范例需要由各省、自治区、直辖市东说念主民政府端正。不错领略为即使阛阓上取消了鄙俚住宅和非鄙俚住宅的范例，各省、自治区、直辖市东说念主民政府为了地盘升值税计帐仍需制定一个实行范例，来区分鄙俚住宅和非鄙俚住宅，升值率低于20%的鄙俚住宅不错免征地盘升值税。3.鄙俚住宅和非鄙俚住宅按照计帐审核时点的范例进行区分对于取消鄙俚住宅和非鄙俚住宅的城市，又需要由各省、自治区、直辖市东说念主民政府制定地盘升值税计帐时区分鄙俚住宅和非鄙俚住宅的范例，在新的实行范例公布后，新受理的计帐风光和已受理但未出具审核着力的计帐风光，按照新的范例区别需分开核算的鄙俚住宅和非鄙俚住宅，而非按风光所属本领的范例进行区别。当今深圳市暂未取消鄙俚住宅和非鄙俚住宅的范例，因此该衔尾战略对深圳暂未产生影响。Part3升值税

取消普宅和非普宅的城市，可与寰球其他地区适用长入的个东说念主销售住房升值税战略

原端正中，深圳市对于个东说念主将购买不及2年的住房对外售售的，按照5%的征收率全额交纳升值税；个东说念主将购买跨越2年（含2年）的非鄙俚住房对外售售的，以销售收入减去购买房屋的价款后的差额按照5%的征收率征收升值税；个东说念主将购买2年以上（含2年）的住房对外售售的，免征升值税。而《公告》中端正，对于北、上、广、深四城市中取消了鄙俚住宅和非鄙俚住宅范例的城市，可与寰球其他地区适用长入的个东说念主销售住房升值税战略，个东说念主销售执有2年（含）以上住房，即可享受免征升值税的战略优惠。当今深圳尚未取消鄙俚住宅和非鄙俚范例住宅的范例，因此，该条衔尾战略对深圳暂未产生骨子影响。

结语综上，通过对财政部、税务总局、住房城乡开导部公告2024年第16号文及国度税务总局公告2024年第10号文对比分析，新政对深圳市纳税东说念主的影响主要体现为契税可享受低税率的首套住房面积上调，且第二套住房可和寰球一致享受契税优惠税率；对房地产项联想影响主要为国度层面的预征率下限下调0.5%，可能会对深圳的房地产风光产生影响。由于当今深圳市暂未取消鄙俚住宅和非鄙俚住宅的范例，是以针对鄙俚住宅和非鄙俚住宅不再区别而制定的地盘升值税和升值税的衔尾战略，暂未对深圳市产生试验影响。

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